Btw-aftrek en inkomstenbelasting verhuur vakantiewoning

Wilt u investeren in een tweede woning met de bedoeling het als vakantiewoning te verhuren? Een tweede woning financieren door dit te verhuren op korte termijn is een geweldige manier uw investering vlugger terugverdiend te hebben. Een tweede huis kopen en dan verhuren levert veel meer op dan bijvoorbeeld een spaarrekening. In dit artikel bespreken we de inkomstenbelasting en mogelijke btw-aftrek.

Inkomstenbelasting op huur

Als u kiest om een huis te verhuren, dan betaalt u inkomstenbelasting over de huur die u krijgt. Een tweede woning is eenvoudig gezegd een woning waarvan u de eigenaar bent, maar waarin u zelf niet woont. Er is volgens de Nederlandse Belastingdienst sprake van meer dan alleen tijdelijke verhuur als u ook diensten aanbiedt die samenhangen met de verhuur. Zoals het verzorgen van bijvoorbeeld het ontbijt of het verstrekken van linnengoed. Een vakantiehuis valt dus duidelijk onder deze regeling.

Belastingen die u moet aangeven in Box 1 worden samengevat als belastbaar inkomen uit werk en woning. Het vallen onder box 1 hangt echter wel af van de hoeveelheid arbeid die u verricht en of u door deze arbeid een hogere opbrengst kunt verwachten. Als u dus kiest om uw tweede woning als een vakantiewoning te verhuren, dan zal de totale huurvergoeding altijd belast zijn als resultaat uit overig werk in box 1. De inkomsten die u genereert uit uw vakantiehuis moet u dus steeds opgeven bij de Belastingdienst.

Belastingen vakantiewoning in het buitenland

Moet u ook inkomstenbelasting betalen op een vakantiewoning die u verhuurt in het buitenland? Een tweede woning in het buitenland zal bijna nooit in Nederland belast worden, maar wel degelijk in het land waar de woning is gelegen. Dit is het gevolg van de vele belastingverdragen die Nederland met de meeste landen heeft gesloten. De landen waarmee Nederland geen belastingverdragen mee heeft afgesloten, zijn waarschijnlijk sowieso geen landen waar het interessant is om een vakantieverblijf te gaan kopen.

Afhankelijk van het land waar uw vakantiehuis gelegen is, zult u daar het gangbare tarief moeten betalen. In het buitenland moet u in de meeste gevallen inkomstenbelasting betalen over werkelijke of forfaitaire inkomsten uit de woning. De heffing over de vakantiewoning is dus aan het buitenland toegewezen en de Nederlandse Belastingdienst geeft hierop een vrijstelling. Als u met andere woorden al belastingen betaalt in het buitenland, dan hoeft dit niet meer in Nederland

Huurbelasting Frankrijk en Spanje

Uit onderzoek van Savills in 2019 bleek dat Spanje en Frankrijk favoriet zijn bij Nederlandse kopers van tweede huizen, maar ook Italië en Portugal zijn in opmars. In Frankrijk heet de inkomstenbelasting die u moet betalen op de verhuur van uw woning ‘Impôt sur le revenu’ en ligt het tarief tussen de 14% en 45%. Als u uw Franse woning verhuurt in het kader van vakantieverhuur, moet u de huurinkomsten aangeven bij de Franse fiscus.

Hoe zit het met vakantieverhuur in Spanje? De Spaanse inkomstenbelasting wordt in Spanje ‘Renta’ genoemd en is van toepassing op iedereen die er fiscaal resident is. U bent altijd een fiscaal resident als u er een vakantiehuis verhuurt. Over de netto huurinkomsten moet in Spanje 24% belasting worden betaald. De algemene belastingvrije voet in Spanje bedraagt wel € 5.600. De aangifte gebeurt in Spanje per kwartaal op eigen initiatief bij de belastingen. Er zijn daarnaast ook wel aftrekposten die in mindering kunnen worden gebracht.

Aftrekposten verhuur vakantiewoning

Als u in Nederland een vakantiewoning gaat verhuren, bent u verplicht omzetbelasting af te dragen. Deze belasting moet per kwartaal aangegeven worden bij de Nederlandse Belastingdienst. Het lage btw-tarief van 9% is van toepassing bij de verhuur van een vakantiewoning. Voor een btw-voordeel zijn verschillende opties mogelijk, maar er gelden hier ook enkele voorwaarden. Om te voorkomen dat btw namelijk een kostenpost wordt, is het van belang dat u uzelf namelijk kwalificeert als btw-ondernemer. De betaalde btw mag u in dit geval vervolgens weer aftrekken.

Wanneer u een vakantiewoning verhuurt, is de btw aftrekbaar. Door de fiscus wordt u dan gezien als btw-ondernemer. Recht op btw-aftrek heeft u alleen over het gedeelte van het jaar wanneer u de woning verhuurt met btw. Als u bijvoorbeeld 5% van de tijd zelf in de woning verblijft, dan is slechts 95% aftrekbaar. U kunt alleen van btw-aftrek genieten als de vakantiewoning wordt verhuurd met btw. Omdat de vakantiewoning verhuurd wordt aan derden, is het mogelijk om de btw op de aankoop van de woning, maar ook op de lopende kosten, in aftrek te brengen zover deze kosten toerekenbaar zijn aan het btw-belaste gebruik.

Aftrek belastingen Box 3

De waarde van de vakantiewoning minus de bijbehorende schuld zijn belast met vermogensrendementsheffing in Box 3. Als u geld heeft geleend voor de aanschaf van de vakantiewoning, dan mag u deze schuld in uw aangifte opnemen als een box 3-schuld. Er geldt wel een niet aftrekbare drempel van € 3.200 (partners € 6.400). Deze schuld vermindert uw uiteindelijk te belasten vermogen. Heeft u dus schulden die niet aftrekbaar zijn als eigen woningschuld, dan mag u deze schulden aftrekken van het belaste vermogen. De rente voor de lening zelf kan niet worden afgetrokken.